住房开工和许可证在五月骤降——许可证的下降预示着未来活动的放缓

住宅建设正在减缓

由于建筑商和开发商面临高融资成本、经济不确定性加剧和不利的供给条件，住宅建设持续回落。五月份，住房开工总数下降了9.8%。五月份的骤降大部分可以归因于波动性大的多户住宅开工大幅减少，而单户住宅项目则略有上升。不过，整体开工的急剧下降让开工速度降至126万套，这是自2020年疫情最严重时期以来的最低水平。此外，总体许可证的再次下降以及建筑商情绪的下滑也表明，未来可能会出现进一步的放缓。总体而言，住宅建设在过去几年对紧缩货币政策抵抗相对较强。然而，如今高利率环境似乎对活动施加了更大的下行压力，这个话题我们在最新的《住房总结》中进行了探讨。

住宅建设面临压力

五月份住房开工的9.8%的下降提供了住宅建筑行业软化的最新证据。尽管五月份的下滑主要是由于多户住宅开工下降29.7%造成的，单户住宅的开工情况也不乐观，仅微幅上升0.4%。单户住宅开工的轻微改善是在三月和四月连续下降之后出现的。在这一波动中，单户住宅开工年初至今下降了7.1%。单户住宅许可证的下行趋势更能反映新建住宅的轨迹。五月份许可证下降了2.7%，在过去三个月里已经下滑了9.5%。许可证的回落很可能是由于二手房库存上升、新住房供应过剩以及高抵押贷款利率所致。西部地区的单户住宅许可证降幅最大（-5.1%）。不过，南部和东北部的许可证也出现下降，而中西部地区则保持平稳。单户住宅建设的管道有所减弱，但仍维持在较高水平。经过7.6%的年降幅后，五月份在建的623K套单户住宅仍比2020年1月的数量高出19%。与此同时，多户住宅开工的崩溃完全抹去了今年迄今为止的改善，使多户住宅的开工降至去年11月以来的最弱水平。然而，多户住宅的许可证保持稳定，这表明五月份多户住宅建设的恶化更多是噪音而非信号。五月份多户住宅的许可证下降了0.8%。尽管这标志着连续第二次滑落，但过去一年中许可证的速度基本持平。单户住宅建设的减缓与建筑商信心减弱相对应。NAHB住房市场指数（HMI）在六月降至32，表明单户住宅建筑商的情绪恶化。这是过去五个月中的第四次下降。六月建筑商信心的疲软是普遍现象。HMI的子指数衡量当前销售、预期销售和买家流量均下滑了两点。尽管所有组件最近几个月都有下降趋势，但对当前销售情况的看法弱化得最为明显，跌至自2012年6月以来的最低水平。因此，降价的建筑商所占比例达到了自2022年首次调查以来的最高水平（37%）。