德国房地产市场：可负担能力支柱显示出紧张迹象

德国的房地产市场复苏持续进行，尽管速度较慢。抵押贷款利率的略微上升、房价的上涨以及工资增长的放缓共同对可负担能力施加了压力，并抑制了需求。

价格动能突破市场放缓

在经历了持续到2024年初的房价下降后，市场已经出现了相当不错的复苏。然而，与大多数反弹一样，最近几个月的复苏速度开始减缓，尽管房价在2025年第二季度继续上涨。

在4月到6月之间，房价环比上涨了1.1%。这意味着，目前的房价比2024年第一季度触底时上涨了5%，尽管仍比2022年第二季度达到的峰值低约9%。

房价指数

(%季度环比).

来源：德国联邦统计局；ING经济与金融分析

第二季度房价的适度上涨与抵押贷款放款增长放缓的趋势相悖。虽然第一季度抵押贷款放款同比增长近40%，但在4月到6月之间，增长放缓至约25%的同比增长。尽管基数效应也在这里产生影响，但德国房地产市场复苏放缓的主要原因还是抵押贷款利率上升、房价上涨和工资增长放缓。简而言之，就是可负担能力的削弱。

平均抵押贷款利率与住房贷款需求

来源：LSEG Datastream；ING经济与金融分析

抵押贷款利率已达到自2024年秋季以来的最高水平，扭转了年初的下降趋势。对政府债务上升的预期推动了长期政府债券收益率的上升，进而影响了放款利率。尽管绝对增长似乎相对有限，但心理影响可能更为显著——超过3.7%的抵押贷款利率可能比接近3.5%的利率显得明显不那么可负担。尤其是在一个象征性的门槛之后又来一个。

在8月，登记失业人数首次超过三百万，这是自2015年以来的首次。由于跨越这个象征性的数字，自由市场的不确定性很高，不仅由于这个数字的变化，还因为关于重组、裁员和紧缩措施的持续消息。因此，消费者的储蓄倾向依然高企，而消费意愿则保持疲软。

此外，尽管工资增长有所改善，但仍处于温和水平。第二季度名义工资增长了4.1%，比第一季度的3.6%有所上升，实际工资增长达到1.9%。这远低于2023-2024年工资追赶阶段的水平。由于工会现在可能会优先考虑工作安全而非薪资增长，进一步的加速似乎不太可能。

与此同时，房价仍在持续上涨——这为可负担能力增添了又一层压力。

结构性驱动因素将保障住房市场复苏

展望未来，尽管可负担能力恶化，德国房地产市场的供需之间仍存在显著的不匹配。2024年，完成的住宅建筑数量为251,900套，为2015年以来的最低水平。建筑积压，即已获得批准但尚未完成的住宅数量，也减少，到2024年底为759,700套。与2022年相比，这一数字显著下降，当时建筑积压仍约为885,000套。然而，这一下降是因为建筑许可证的同步减少，而非建筑速度的加快。因此，结构性的价格压力依然存在。

总的来说，我们预计房地产市场将继续稳步复苏。高度的不确定性、疲弱的消费者信心和可负担能力的限制可能会抑制复苏的动力。然而，供需不匹配、高租金和低房屋拥有率，将是持续增长的明显驱动因素。