ESG房地产：在转型风险中复苏

房地产行业约占欧盟能源消耗的40%。因此，随着欧盟绿色交易计划实施阶段的开始，房地产投资者必须为日益增长的转型风险做好准备。新的欧盟建筑能效指令（EPBD）必须在2026年5月之前在所有欧盟成员国实施。这意味着大多数建筑物将需要进行翻新。然而，欧盟的翻新率较低，以及全面翻新的复杂性和高成本仍然是主要障碍。为了实现到2050年的减碳目标，欧盟的年翻新率需要翻倍。从2030年起，所有新建筑必须建造成零排放建筑。

转型风险以二氧化碳证书价格上升的形式存在，这种风险在欧盟排放交易系统（ETS II）下预计将在2027年生效，从而使建筑供暖和热水生产的化石燃料成本更高。此外，天然气消费的下降和天然气网络的拆除越来越多地反映在最终消费者的网络费用上升中。

考虑到对转型的高度需求以及ESG债券的供应不成比例，房地产行业为以可持续性为导向的投资者提供了投资机会。绿色债券已成为与可持续性相关的房地产债券发行的主要市场标准。

由于发行人提供的可比减碳计划有限，我们使用欧盟分类指标。在这方面，房地产行业在符合分类法的投资（CapEx）方面的表现优于其他行业。然而，房地产债券依然保持着高于平均水平的溢价。房地产行业中绿色比例的持续高或上升应该会对利差产生轻微的正面影响。然而，整体有利的融资环境仍然至关重要。

从周期性角度看，自2024年6月以来，欧洲央行的货币政策宽松为对利率敏感的房地产行业提供了积极的推动。因此，再融资压力有所缓解，行业的一些信用指标（包括杠杆率和利息保障倍数）缓慢恢复。据标普统计，行业评级的之前负面展望现在已恢复到正常水平。按照平均评级计算，房地产债券相比其他行业提供了有吸引力的风险溢价。如果市场情绪继续改善，投资级房地产行业相对于其他非金融行业具有潜在的投资价值。