税收方案：重新思考政策以刺激房屋建设

经济学的核心是供给和需求的概念。简单地说，如果对某种商品或服务的需求量超过供应量，该商品的价格将上涨；反之亦然。在一个运作良好的市场中，价格调整的过程将持续进行，直到供需量达到平衡 – 这是经济学家的平衡价格。

我们可以在现实世界中看到这一过程的运作，当我们观察活跃交易的金融市场时。以股票市场为例。在这个市场上，各种买卖要约都是公开发布的 – 要约是潜在买家愿意支付的最高价格，出价是卖家愿意接受的最低价格。

虽然股票的最佳买价和最佳卖价之间的差额可能只是几美分，为举例说明，假设最佳买价为50美元，最佳卖价为51美元 – 即，任何买家愿意支付的最高价格为50美元，任何卖家愿意接受的最低价格为51美元。在这种情况下，除非有买家愿意支付至少51美元，或者有卖家愿意接受50美元或更低的价格，否则不会发生交易。此外，只有在所有愿意以51美元出售的卖家都耗尽时，价格才会上涨到51美元以上；类似地，只有在所有愿意支付50美元或更低价的买家都满意时，价格才会跌破50美元。需要或想要出售更多的卖家将不得不降低他们的出价。换句话说，是供大于求或求大于供的持续存在迫使价格继续向某一个方向移动。

当我们脱离金融市场时，情况会变得更加棘手。以房屋为例。房屋单位是各具特色且不可运输的，这是第一个复杂因素。纽约市的房屋市场与内布拉斯加州的农村社区的房屋市场完全不同。除此之外，在房屋市场上，存量和流量的概念至关重要。房屋的存量是任何特定时间点现有房屋单位的计数；房屋的流量是某个时间间隔内增加到房屋存量中的新建筑数量 – 即，在一个月或季度内 – 减去任何被拆除的现有房屋。

当我们考虑房屋价格是如何确定的时，我们并没有金融市场那种意图和交易的即时性。供给仍然反映卖家愿意在一段时间内按照一定价格范围向买家提供的单位数量，但是在一个短期时间框架内，比如几个月。这些房屋单位可能是现有结构或新建筑 – 即，由现有存量和新房屋流量组成的一些组合。同样，需求反映了在接下来几个月内购买的单位数量；通常情况下，这些需求在购买现有存量或新建房屋时可能并不明显不同。

房地产市场的另一个特点是许多市场参与者在市场供给和需求两端都起作用。也就是说，他们想要出售当前的房屋，同时又寻求购买另一座不同的房屋。然而，这种双重性并没有提供关于房屋价格未来可能走势的真实信息。然而，回顾过去，家庭价格在许多市场近年来的大幅增长强烈表明，我们一直处于过剩需求的延续时期。自大萧条结束（2009年7月）以来，美国房屋销售的平均价格到2024年7月上涨了83％，而消费者价格上涨约46％。

看起来，造成住房能力危机的很大一部分原因是过去十五年里相对于大萧条前我们所建的住房新建数量急剧减少。举个例子，在2000年到2007年间，住房开工的年均速度约为1.7百万套独栋和多户住宅的组合。我们还没有回到任何接近那个规模的产量。自2008年以来，我们的年均单位产量少于1.1百万套。单户住宅建设的减少甚至更为严重。2000年至2007年间，单户住宅开工平均每年约为1.4套。此后，其平均速度约为这个水平的一半。

在理论上，刺激新房屋建设的方法是降低准备建造者的进入壁垒。市场解决方案是使建造活动变得更具盈利性。通过补贴和税收优惠实现这一目标的一种方式，但这将涉及从纳税人的广泛基础转移财富给建造商。另一种方法需要通过减少建筑限制和规定来使建造商受益，理想情况下，不会损害对安全的担忧。然而，这种方法只有在这些成本节约可以由建造商保留而不是转嫁给购买者时才能奏效。不幸的是，我认为这两种方法都将面临重大挑战，实施阻力巨大，这表明住房价格问题短期内不太可能得到解决。

我越想这个问题，就越回到税收话题上。我不赞成给特定行业的工作者或所有者提供补贴，导致收入相当的两个人最终需要缴纳不同数额的所得税，仅仅是因为一个刚好在一个受青睐的行业工作，而另一个没有。我认为我们可以通过提高适用税收的收入门槛来解决这个问题。显然，这样的改变将减少税收收入，但可以通过提高我们所得税结构的进步性来弥补。我期望降低低收入和中产阶级家庭的税收，将释放相当大量的创业精神，住房和许多其他行业将受益。

至关重要的是，我提出的这一建议与富人优先经济学相去甚远，富人获得最大税收减免。无论这些高收入家庭可能有何种创业本能，它们大部分已经在实施中，因此，对该人群施加额外减税的边际效应可能会极小。通过降低低收入和中产阶级家庭的税收，将使更多家庭有能力积累财富，摆脱微薄生计的困境 – 这本身就是值得提倡的目标。解决住房供应不足的问题不会迅速发生，但我期望我所建议的税收结构的更改将随着时间的推移缓解这一问题，同时也使我们的税收体系更加公平。